söndag 10 april 2011

Sänk skatten på boendet!


Det finns mängder av tydliga signaler kring att bostadsmarknaden och bostadsbyggandet inte fungerar i Sverige. Den alltmer tilltagande urbaniseringen gör att bristen på bostäder i större städer är alltmer akut.

Det varnas för bostadsbubbla i Stockholm och storstäderna vilket Riksbanken vägt in då man bestämmer räntans påtagliga storlek. Hade vi haft en fungerande bostadsmarknad är jag övertygad om att styrräntan i dag varit lägre än vad som nu är fallet.

Sverige har en av världens mesta regelverk kopplat till byggnation. Regelverket är till för att vi skall få bra bostäder byggda. Ändå finns omfattande byggfusk och bostäder som måste byggas om för miljardbelopp. Det finns många indikationer som pekar på att det omfattande regelverket inte är en garanti för bättre och säkrare bostäder utan istället driver kostnadsutvecklingen. Frågan är om vi bygger så dyra bostäder – om det inte handlar om en regleringsmarknad och hög boendekostnader som är boven i dramat?

Lönekostnaderna inom byggsektorn skulle kunna vara den stort bidragande orsaken. Den genomsnittliga lönekostnaden per timme för en europeisk byggnadsarbetare är cirka 220 kronor. Lönekostnaden för en svensk byggnadsarbetare var cirka 270 kronor per timme, vilket innebär att svenska byggföretag, i relation till de övriga EU-länderna, betalar en stor andel sociala avgifter etc. Tyskland hade den högsta lönekostnaden per timme, om man tar hänsyn till sociala avgifter etc., följt av Danmark och Nederländerna. Lägst timkostnad hade Grekland och Storbritannien, med 106 respektive 126 kronor per timme. Detta är alltså inte en enskild orsak. Även om det sammantaget påverkar.

Den genomsnittliga boendekostnaden inom EU utgör 23,5 procent av hushållens konsumtion.
I boendekostnaden ingår bland annat kostnader för, vatten, bränsle, reparationer och underhåll och räntekostnader. Boendekostnadens andel av hushållens konsumtion var högst i Luxemburg (30 %), följt av Danmark och Sverige (28 %). I Irland däremot gick knappt 13 procent av hushållens konsumtion till boendekostnader.

Hushållen i Sverige betalar högst andel av konsumtionsutgifterna i boendeskatt (10 %).
Därefter följer de danska och de franska hushållen (9 %). Lägst boendeskatt betalar man på Irland, cirka 3 procent av konsumtionsutgifterna.

Vid en internationell jämförelse av boendekostnaderna hamnar Sverige istället betydligt högre än det europeiska genomsnittet. Det beror till en viss del på att vi i Sverige liksom i våra nordiska grannländer måste värma upp husen betydligt mer än vad exempelvis Medelhavsländerna behöver. En annan viktig förklaring till de höga boendekostnaderna i Sverige är att byggandet och boendet är högt beskattade. De svenska hushållen har de högsta boendeskatterna inom EU. Det är därför viktigt att skilja mellan byggkostnad och boendekostnad. Byggkostnaden utgör visserligen grunden i boendekostnaden, men det är skatterna och driftkostnaderna som utgör den största delen av hyran.

Vi har kommit upp i en boendekostnadsnivå i nybyggda flerbostadshus som endast en liten del av hushållen klarar av att betala.

Ett system med marknadshyror kan stimulera ett ökat bostadsbyggande där folk faktiskt vill och behöver bo. Våra nordiska grannländer som exempelvis Finland gick hyrorna först upp för att sedan sjunka.
Problemet är att samma bostad har två värden. Ett som hyresrätt som är reglerat och ett som bostadsrätt som följer vad marknaden vill betala. Villor har ju också ett pris vad marknaden vill betala. Därför skapas en svart marknad vad gäller hyresrätter. När man tar steg mot en mer marknadsanpassad hyresmarknad måste bostadsmarknaden också vara i balans. Tillgång och efterfrågan måste vara någorlunda lika. Det är den inte idag.Risken är därför överhängande att hyrorna kraftigt kommer att gå upp i storstäderna då det inte byggts nämnvärt mycket bostäder senaste 5-10 åren. Att i ett slag införa marknadshyror ger bara gamla s-bloggare rätt i sitt försvar av det gamla bruksvärdessystemet.

Bruksvärdessystemet. Systemet innebär att lika lägenheter, när det gäller standard, läge och ålder, ska ha samma hyra. Hyran ska dessutom i stort följa de nivåer som allmännyttan (de kommunala bostadsbolagen) bestämt. Bruksvärdesprincipen har länge ansetts vara den viktigaste garanten för hyresgästens besittningsskydd och blivit till en symbol för den svages rätt att hävda sig mot penningsugna hyresvärdar. Spaltmeter skulle ägnas åt bevisning att detta system inte fungerar längre. De svaga står utan bostad i dag och penningsugna hyresvärdar reparerar inte sina hus och säljer dem vidare till nästa hyresvärd men god avkastning.

Vi måste införa marknadshyror som princip och påvisa vad detta kommer att medföra på svensk mark. I Stockholm står just nu cirka 200 000 människor i bostadskö, samtidigt som antalet hyresrätter minskar. Hyresrättens själva existens hotas av de regleringar som gör dem olönsamma, eftersom dessa driver på ombildningen till bostadsrätter. Med marknadshyror skulle hyres- och bostadsrätter i stället kunna samexistera och borgerliga politiker skulle kunna lägga ner sin ombildningshets (läs Reinfeldt).

Med reglerade hyror uppstår ett glapp mellan det satta priset och den verkliga betalningsviljan. Dessa extra tusenlappar blir kapitalbas för den svarta marknaden. Regleringsförespråkarna säger ofta att fri prissättning leder till att bara vissa har råd att bo på attraktiva platser, och att marknadshyror tvingar fram flyttningar med kort varsel. Så är det redan i dag!

Samtidigt är den som får stå i bostadskö i åratal inte betjänt av att besittningsskyddet är gott i de få lukrativa förstahandskontrakten. Den som bor i en prisreglerad hyresrätt i Rinkeby eller Rosengård blir inte gladare av att få betala mer än marknadsmässig hyra, när den som bor i attraktiva innerstadsområden såsom Östermalm betalar en bråkdel av marknadspriset. Ungdomar och studenter är inte betjänta av dyra fullstandardlägenheter med treglasfönster och handikappanpassning i stället för billiga studentlyor i en vindskupa. Prisregleringen skapar köer och hämmar flexibiliteten på marknaden.

Problemet är att det byggs för lite bostäder och de som byggs kostar skjortan. Avregleringar kring byggandet måste ske på olika fronter samtidigt.

Läs mer om marknadshyror:
http://www.svd.se/naringsliv/infor-marknadshyror-sa-forsvinner-problemen_4137711.svd
Ung Väsnters kampanj att bygga bort problemet och ha kvar burkvärdet - frågan är bara vem som skall betala?
http://stoppamarknadshyrorna.se/
Regeringen vill successivt höja hyrorna i de kommuner där det är bostadsbrist men samtidigt inte bygga alltfler mycket mer bostäder.
http://www.bofast.net/1/1.0.1.0/17/1/?item=art_art-s1/911
DN Debatt:
http://www.dn.se/debatt/sa-har-kan-vi-skapa-en-fungerande-bostadsmarknad

Jan Rejdnell

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar